上海物业管理行业经过 22 年的发展，已拥有具备资质的物业服务企业 2450 家，管理房屋建筑面积 5.81 亿平方米，其中居住房屋建筑面积 4.63 亿平方米，从业人员超过 30 万。本文通过对沪上 726 家物业服务企业生存状况的调查分析，就如何加快推进物业管理行业的转型发展提出对策和建议。

一、上海物业服务企业生存状况分析。

（一）运营成本提高，企业不堪重负。

参与此次调查的 95 家物业服务企业的统计，2011 年经营成本为 40.86 亿元，其中人工成本为 28.24 亿元，占企业经营成本的 69.11%。另据浦东一家拥有 300 多名保安、保洁人员的物业服务企业的统计，由于 2013 年最低工资标准从 1450 元上调至 1620 元，公司全年仅工资一项就多支出 60 多万元，加上国定假日加班、高温补贴等费用，企业一年多支出费用 100 余万元。另外，水、电、煤气等公用事业收费几经调整，令物业服务企业的运营成本居高不下，不少企业为此不堪重负。一方面物业服务成本逐年刚性增长，而另一方面物业服务收费却偏离市场标准。不少物业服务企业前几年还能靠收取停车费、广告费、出租非居住用房等多种经营收入来弥补经费不足，而这些靠打“擦边球”获取的收入，如今已很难抵充亏损。参与调查的上海 578 家三级资质以上企业的利润总额，由 2009 年的盈利 2.74 亿下降到 2011 年的亏损 7.01 亿元。

（二）收费标准偏低，收支难以平衡。

上海水、电、煤气等公用事业收费经过多次调整，水费由 1992 年的每立方 0.18 元调至 2013 年的每立方 3.65元 ；电费由每千瓦时 0.21 元调至每千瓦时 0.61 元 ；煤气费由每立方 0.20 元调至每立方 1.05 元。职工最低工资逐年递增，水、电、煤气价格调高，经营管理费用不断上升，而物业管理收费却还维持在较低的水平，与物业市场严重脱节。据对上海 578 家三级资质以上企业 2456 个住宅项目的分析，平均收费标准仅为每月每平方米 2.26 元，其中 1690 个项目亏损，占全部项目的 68.81%。物业管理费的收不抵支，直接影响了服务质量，不少居民以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，造成物业管理费收缴率逐年下降。调查显示，本市物业管理费平均收缴率仅为 80% 左右。

（三）营业税率偏高，加重企业负担。

物业管理行业具有明显的准公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受 3% 的税率。而目前物业服务企业普遍适用的是5% 的营业税税率。同时，按照营业税税额作为附加税的计税依据，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加税率为 3%，地方教育费附加税率为 2%，河道清洁费税率为1%。物业服务企业营业税及其附加税累计达到营业收入的 5.65%。偏高的税率，让原本已入不敷出的物业服务企业背上了沉重包袱。在抽样调查的 136 个商品住宅项目中，91 个项目亏损，43 个项目盈利，2 个项目持平 ；49个售后公房项目中，46 个项目亏损，3 个项目盈利。即便如此，上述185个项目2011年共缴纳营业税1109.12万元。

（四）经营严重亏损，面临生存危机。

调查数据显示，95 家企业经营收入为 46.27 亿元，而经营成本达到 40.86 亿元，经营成本占经营收入的88.31%，其中人工成本占经营成本的 69.1%，亏损企业由 2011 年的 21 家递增到 2012 年的 24 家。54 家一级物业服务企业的平均利润由 2010 年的 353.05 万元下降到2011 年的 302.54 万元，同比下降 16.53%，而 346 家三级企业普遍出现亏损，亏损总额达到 9.48 亿元，平均亏损 273.99 万元。

二、上海物业服务企业发展对策及建议。

（一）明确发展目标，推动结构调整。

要从战略高度思考物业服务企业的转型升级，明确企业发展战略、基本定位、规划目标，并在战略实施、产业方向、拓展重点等方面制定切实可行的保障措施。培养一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就一支适合行业发展、技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队。改变传统的管理思路，建立与市场机制相适应的经营机制。把握上海新一轮发展机遇，通过内外资源的有效整合，提升核心竞争力和市场盈利能力，破解物业延伸服务可能带来的商机，推动物业服务企业产业结构调整。企业在战略实施、市场拓展、规模扩张、产业延伸等方面作出科学规划和理性选择，为可持续发展培育更多的经济增长点。

（二）实施税收减免，提供政策保障。

政府要通过减免税收、降低税率等调节手段支持物业服务企业发展。从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出一定的资金，纳入政府年度财政预算，用于保障房的租金减免和物业管理费补贴，将公房租金减免由企业承担改为财政预算列支。政府以出资购买物业服务的形式，对管理老旧小区的物业服务企业实施补贴，保证参与直管售后公房和保障房物业服务的企业能够正常运作。吸纳社会资金，设立物业管理发展基金。扩大住房公积金使用范围，鼓励住户用公积金缴纳房租和物业管理费。

（三）降低营业税率，减轻企业负担。

要积极参与“营改增”试点，尽可能多争取政策支持，如允许商业性房地产开具增值税发票，形成上下游企业抵扣链条。将物业服务企业支付给保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等专业公司的费用，作为进项税抵扣。对售后公房和新建保障房免征增值税，对涉及税负不减反增的经营困难行业按照 3% 的简易计税方法征税。新的企业所得税法相比原有所得税，企业税收负担减轻了 8％，明确从事住宅物业服务的企业特别是承担保障房物业管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除，以及允许弥补以前年度亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。

（四）拓展延伸服务，加快转型升级。

物业服务企业要积极拓展延伸服务，加快产业转型升级，促进物业管理行业从传统服务业向现代服务业转化。

1. 探索居家养老服务全新模式。资料显示，上海户籍 60 岁以上的老年人口达到 367.32 万人，占全市总人口的 25.7%。预计到 2015 年末，全市户籍 60 岁以上的老年人口将超过 430 万，接近全市总人口的 30%。老年人口数量庞大与少子化、空巢化的矛盾将更为突出，不少住宅小区的独居老人已占到六成。而目前上海养老机构仅为631 家，床位数只有 10.52 万张，未来几年社会养老压力较大。为此，物业服务企业可发挥熟悉小区情况的优势，整合社区文化、教育、医疗、家政、保安、保洁、绿化等资源，探索“家庭式”居家养老服务新模式 , 即依托社区力量，以家庭为核心，政府或个人购买服务，由物业服务企业提供包括房屋维修、生活护理、餐饮配送、家政服务、精神慰籍等内容的“家庭式”居家养老服务，让老年人不出家门就能享受全方位养老服务。

２。 试行物业代行小区收费职能。公用事业费缴费是居民生活中不可或缺的组成部分，由于居民对相关工作人员上门收费不太放心，每月要多次往返物业、邮局、网络通信、有线电视等部门，居民深感不便。政府部门应将实现社区缴费自动化作为一项便民实事工程来抓，物业服务企业可在实施物业收费自动化的同时，代行水、电、煤气、网络通信、有线电视、报刊等部门的收费职能，由小区物业管理处的工作人员提供上门服务，居民持现金或银行卡刷卡缴费，逐步实行小区收费一门式和电子化，让居民足不出户就能快捷、安全地缴费。

３。 开展网络通信配套维修服务。网络通信、有线电视的家庭普及率已接近百分之百，随之而来的是故障维修跟不上，即便是小故障，也要按规定由维修人员 24 小时内上门检修，居民怨言不少。物业服务企业可利用其特长，与网络通信、有线电视部门开展合作，由网络通信、有线电视部门授权，在小区内设立应急维修点。物业维修电工经业务培训后持证上岗，参照房屋应急维修服务标准，对居民报修的网络通信、有线电视设施故障，实施维修人员30 分钟内上门服务。

４。 打造住宅小区电子商务平台。伴随着物流产业的发展，送水工、快递员、餐饮配送人员等频繁进入小区，影响了居民的正常生活，不少高档住宅小区甚至不允许这些人员的车辆驶入小区。物业服务企业可以拓展快递收送件、上门送水、代送牛奶、代发报纸、餐饮配送等延伸服务。同时，还可以尝试在小区放置自动售货机、银行柜员机，引入农业合作社进小区销售平价新鲜蔬菜，设立实体或网络微型家庭用品超市，逐步打造住宅小区电子商务平台。